2020年房地产市场有哪些挑战?

在市场总体稳定,回归基本面下,明年房地产市场也将面临新的风险和挑战。首先宁波户外婚纱摄影,在新房销售动力不足,但供应仍旧充足下,部分城市新房面临库存增长风险。其次,市场交易节奏慢下来,客户选择增多,主动权上升,售房难度增加,尤其是高端化、郊区化的新房面临着更大的去化难、获客难的问题。

自2015年去库存以来,全国新房库存持续下降,但在销售疲态尽显、供应不断增长下,库存何以维持下降态势?

从数据来看,近两年全国新房累计新开工面积同比一直保持正增长,而新房累计竣工面积同比保持负增长,这表明当前库存的下降是由竣工走低带来的。新房库存口径是已竣工未售的商品住宅,因此受到竣工的影响,而开发商在融资偏紧的情况下将资金更多用于拿地和开工,导致竣工持续走低。我国新房销售中超80%是期房,现房库存下降并不代表市场上的库存真正下降。

“真实库存”面临去化压力。各城市房管局统计的新房可售面积更能反映真实的新房库存,2019年11月37个城市中有26个城市的新房可售面积同比增长,且有12个城市同比增幅超30%,可见库存已出现增长势头。此外,从城市的新房去化周期看,已有不少城市的去化周期超过15个月,其中厦门新房去化周期高达25个月,成都和天津不仅去化周期较长,库存也较高。

今年以来市场观望情绪愈加浓厚,重点城市二手房客户平均成交周期普遍呈现不断延长态势,成交难度加大,带看成交比不断上升,市场步入“慢节奏时代”。

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在慢节奏下,业主卖房周期拉长,以北京市场数据为例,链家二手房业主平均成交周期近112天。此情况下,虽明年二手房市场将触底反弹,但价格难以快速上涨。从今年重点城市的价格来看,成交增长的天津、济南、武汉和南京等城市,其价格并没有明显上涨。成交量的慢增长意味着价格稳增长,房价快速上涨的时代已经结束。平稳的慢市场下,买方的选择权将会更大,话语权更强。

在库存增长及高负债率下,开发商需要其项目进入高周转模式。但在市场进入慢时代下,获客难度加大。2019年3季度,北京、西安、济南、天津等城贝壳新房带看成交比出现增长,其中北京、西安增长明显,成交难度加大。

改善产品出售难度较大。新房中改善项目一般是高总价的品质盘,普通购房者需要通过换房才能实现,然而重点城市普遍实行“认房认贷”政策,这意味着改善产品不仅是高总价还是高首付,导致其出售难度较大。此外,二手房市场交易节奏慢下来,换房业主卖房难度大,且部分城市限售政策限制了业主房屋出售时间,业主卖不了房便无法再买新房。

新房郊区化,离客户越来越远。未来,新房供应郊区化的趋势难以改变,新房越来越靠外,难以满足客户对位置的需求,从而去化难度将会增加。从北京和上海的新房新增供应来看,2019年北京新房新增供应中五环外占比达到91.2%,上海外环以外的占比达到88.7%。

总体婚纱摄影来说,市场的供需力量已经发生了根本的改变。不管是开发商还是经纪公司都要接受市场“慢”是未来的常态,消费者可以选择的范围和空间更大,话语权更强。传统的供应主导的时代已经过去,未来市场是由需求决定。“得消费者才能得未来”,如何服务好已经不缺房的消费者,如何帮助业主实现复杂的改善需求,既是未来市场参与主体的挑战,也是机会。

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